Für Eigentümer, Käufer und Investoren bringt diese Marktphase Chancen – allerdings bei stärkerer Differenzierung als noch vor wenigen Jahren.
Marktsituation, Preisentwicklung und regionale Einordnung
Nach der Korrekturphase der Jahre 2022 und 2023 hat sich der Immobilienmarkt im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm deutlich stabilisiert und befindet sich nun in einer Phase moderater Erholung, die positive Signale für alle Marktakteure sendet.
Aktuell liegen die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen im Bestand zwischen ca. 3.960 und 4.927 Euro pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser zwischen ca. 3.980 und 4.575 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.
Damit liegt der Landkreis deutlich über dem bayerischen Durchschnitt für ländliche Regionen und spiegelt seine außergewöhnliche Attraktivität sowie die anhaltend hohe Nachfrage wider. In der Stadt Pfaffenhofen selbst liegen die Preise mit ca. 4.169 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und ca. 4.254 Euro pro Quadratmeter für Häuser noch etwas höher.
Ein Blick auf vergleichbare Märkte ist hilfreich, um die regionale Position besser zu verstehen. Die Metropolregion München ist mit Wohnungspreisen von ca. 8.186 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer, während der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm von seiner attraktiven Mittelposition profitiert. Mit ähnlichen Zuwachsraten wie in München (+3,9 Prozent für Wohnungen), aber bei deutlich günstigeren absoluten Preisen, bietet die Region ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Verhältnis für Käufer.
Hervorzuheben ist, dass unsanierte, ältere Objekte weiterhin unter Druck stehen und Preisabschläge hinnehmen müssen, während moderne und energieeffiziente Immobilien in guten Lagen bereits wieder zu stabilen oder steigenden Preisen verkauft werden. Dies deutet auf einen differenzierteren, qualitätsbewussteren Markt hin, in dem Käufer zunehmend zwischen hochwertigen und weniger attraktiven Bestandsobjekten unterscheiden.
Wichtig! Die genannten Wohnungspreise für Bestandsimmobilien können nur ein Indikator sein. Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig. Wir empfehlen Ihnen, als Eigentümer immer mit Ihrem Immobiliendienstleister eine umfassende Marktwertananlyse durchzuführen.
Wirtschaftliche Fundamentaldaten, Bevölkerungsentwicklung und langfristige Nachfragetreiber
Die besondere Wertbeständigkeit und das Nachfragepotenzial des Landkreises Pfaffenhofen an der Ilm ergeben sich primär aus einer außergewöhnlich diversifizierten und robusten wirtschaftlichen Struktur sowie einer außerordentlichen demografischen Entwicklungsprognose. Mit zahlreichen Jobangeboten und kontinuierlichen Beschäftigungszuwächsen im Landkreis entsteht eine stabile Nachfrage nach qualitativem Wohnraum.
Die Region wird geprägt durch führende Zulieferunternehmen der Automobilindustrie, innovative IT-Firmen, hochspezialisierten Maschinenbau und eine bedeutende Lebensmittelherstellung. Diese Branchendiversifikation erzeugt eine Widerstandskraft gegen konjunkturelle Schwankungen, wie sie in Regionen mit weniger ausdifferenziertem Arbeitsmarkt häufig zu beobachten ist. Besonders bemerkenswert ist die demografische Perspektive.
Das Bayerische Landesamt für Statistik prognostiziert für den Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm ein Bevölkerungswachstum von 9,2 Prozent bis 2043. Die Stadt Pfaffenhofen an der Ilm selbst verzeichnete im Jahr 2024 ein Bevölkerungswachstum von 1,6 Prozent auf nunmehr 27.972 Einwohner, was auf eine kontinuierliche Zuwanderung hindeutet.
Die zentrale geografische Lage zwischen den Metropolregionen München, Augsburg, Ingolstadt und Regensburg macht den Landkreis für Pendler und Mitarbeiter, die einen Wohnstandort mit anspruchsvoller Infrastruktur und Lebensqualität suchen, gleichermaßen attraktiv. Hinzu kommt der konsequente Ausbau der digitalen Infrastruktur, einschließlich einer flächendeckenden 5G-Versorgung durch Vodafone und andere Provider. Dadurch wird der Standort auch für Remote-Work und moderne, technologiegetriebene Unternehmen zunehmend interessant.
Das chronisch knappe Angebot an Bauland wirkt dabei als natürliche Preisstütze. Die Städte und Gemeinden im Landkreis vergeben Baugrundstücke teilweise im Einheimischenmodell zu vergünstigten Preisen, was die versteckte Nachfrage zusätzlich anheizt. Die durchschnittlichen Grundstückspreise liegen zwischen ca. 500 und ca. 1.200 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders gut gelegene Bauplätze deutlich darüber liegen können. Eine günstige Möglichkeit, Bauland zu erwerben, bietet der Erwerb von Grundstücken auf Erbpachtbasis von kirchlichen Eigentümern.
Wohnungsneubau im Landkreis Pfaffenhofen: Rückkehr der Bauträger und moderatere Einstiegspreise
Nach einer deutlichen Delle in den Jahren 2022 und 2023 nimmt der Wohnungsneubau wieder Fahrt auf. Mehrere Bauträger haben Projekte im Landkreis und im Stadtgebiet Pfaffenhofen gestartet und planen weitere neue Neubauprojekte für 2026 und 2027. Besonders bemerkenswert ist, dass die Einstiegspreise für Neubauwohnungen derzeit deutlich moderater sind als noch vor einigen Jahren, als Spitzenpreise weit über den heutigen Marktniveaus lagen. Dies hängt unter anderem mit gesunkenen Baukosten, effizienteren Projektierungsprozessen und einem stärker preisbewussten Käufermarkt zusammen. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bedeutet dies wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten in einer Marktsituation, die im Bestandsmarkt qualitativ stark ausdifferenziert ist und die Vorteile moderner Neubauten hervorhebt.
Finanzierungsumfeld, Zinsentwicklung und Prognose für 2026
Das Finanzierungsumfeld für das Jahr 2025 sowie die Perspektive für das Jahr 2026 werden maßgeblich durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geprägt. Der Leitzins der EZB liegt seit Juni 2025 bei ca. 2,15 Prozent und wird voraussichtlich auf diesem Niveau oder nur leicht darunter verbleiben. In der Folge liegen die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen aktuell zwischen ca. 3,3 und ca. 3,6 Prozent. Im Vergleich zu den Spitzenwerten von über ca. 6 Prozent im Jahr 2023 ist dies eine erhebliche Erleichterung, ohne jedoch wieder das Niveau der historisch niedrigen Zinsen der 2010er Jahre zu erreichen.
Für 2026 wird eine Seitwärtsbewegung mit möglichen leichten Schwankungen im Bereich von ca. 3,0 bis ca. 3,8 Prozent erwartet. Sollte die Inflation wie erwartet unter Kontrolle bleiben, könnten weitere moderate Zinssenkungen die Nachfrage nach Wohnimmobilien zusätzlich beleben. Dieses Zinsumfeld ist für Käufer attraktiv genug, um Kaufentscheidungen zu treffen, ohne dabei das Kreditrisiko zu erhöhen. Allerdings ist eine Verschiebung in den Finanzierungsanforderungen zu beobachten. Im Jahr 2025 treten neue EU-Regelungen in Kraft, die höhere Eigenkapitalanforderungen für Banken vorsehen. Konkret bedeutet das, dass während früher eine Finanzierung mit ca. 10 bis ca. 20 Prozent Eigenkapital üblich war, Banken zunehmend strengere Vorgaben machen und mindestens ca. 20 bis ca. 30 Prozent Eigenkapital für bessere Konditionen empfehlen.
Ferner werden langfristige Zinsbindungen von ca. 15 bis ca. 20 Jahren zum neuen Standard, während 10-jährige Bindungen seltener geworden sind. Ein entscheidender Trendbeschleuniger wird die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz sein. Immobilien mit hohen Energiestandards, modernen Wärmepumpen-Heizungssystemen, guter Dämmung und erneuerbaren Energien werden deutliche Preisvorteile gegenüber unsanierten Objekten haben.
Die KfW fördert den Austausch von Heizungen und energetische Sanierungen mit Zuschüssen von bis zu ca. 70 Prozent bei Wärmepumpen und bietet Zusatzkredite von bis zu ca. 150.000 Euro für Effizienzmaßnahmen. Käufer und Investoren legen zunehmend Wert auf „grüne Immobilien”, da diese langfristig geringeren Betriebskosten, niedrigere Wohnnebenkosten und bessere Wiederverkaufschancen bieten.
Marktausblick 2026: Investitionspotenziale und Handlungsempfehlungen
Für das Jahr 2026 prognostizieren wir für den Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm folgende Entwicklung: Eigentumswohnungen werden moderate Preissteigerungen von ca. ein bis ca. drei Prozent erfahren, insbesondere für moderne, energieeffiziente Objekte in zentralen Lagen.
Einfamilienhäuser sollten sich auf aktuellem Niveau stabilisieren, wobei wir leichte Zuwächse von ca. 0,5 bis ca. 2 Prozent erwarten. Gut sanierte Häuser werden dabei das untere Ende dieser Spanne erreichen. Ältere, unsanierte Bestandsimmobilien werden hingegen mit anhaltendem Druck konfrontiert sein und könnten Preisrückgänge von ca. einem bis ca. drei Prozent hinnehmen müssen, je nach Energieeffizienz und Wohnqualität.
Auch der Mietmarkt im Landkreis bleibt attraktiv. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei ca. 11,11 Euro pro Quadratmeter und steigt aufgrund der hohen Nachfrage und des Angebotsengpasses weiter. Mit Mieten zwischen ca. 14 und ca. 21 Euro pro Quadratmeter ist das Münchner Umland auch für Investoren ein rentables Segment, weshalb der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm attraktiv bleibt.