von Tina Wess, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und
Dr. Andreas Höckmayr, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verkehrsrecht
Liberalisierung im Wohnungseigentumsrecht – völlig neuer Solidargedanke?
Mit dem neuen § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können Eigentümer Kostenverteilerschlüssel nunmehr per Mehrheitsbeschluss ändern. Hiervon wird rege Gebrauch gemacht, was auch die Gerichte intensiv beschäftigt.
Bislang war die Kostenverteilung von beispielsweise Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder Hausgeldern entweder im Rahmen der Teilungserklärungen festgelegt oder aber diese erfolgte nach dem gesetzlichen Verteilerschlüssel (Miteigentumsanteile). Eine Änderung konnte nur für den Einzelfall beschlossen werden. Für generell verbindliche Kostenregelungen bestand keine Beschlussfassungskompetenz.
Mit der ab Dezember 2020 geltenden Neuvorschrift ist dies nun anders.
Nunmehr kann grundsätzlich auch bei entgegenstehender Kostenregelung in der Teilungserklärung ein neuer Verteilerschlüssel mit Mehrheitsbeschluss eingeführt werden, wenn sich aus der Regelung in der Teilungserklärung keine Anhaltspunkte für einen sog. „Versteinerungswillen“ ergeben.
Dem Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft wird mit der Neuvorschrift ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Doch ist den Gestaltungsmöglichkeiten insoweit eine Grenze gezogen, als Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen müssen.
Hierzu weichen die Ansichten der Instanzgerichte derzeit noch weit voneinander ab, zumal vom BGH bislang eher generalisierend entschieden wurde wie folgt:
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.“
„Mit dem Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme muss nicht zeitgleich eine entsprechende Regelung für alle künftig gleich gelagerten Fälle beschlossen werden.“ (Urteile vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 und 87/23)
Im Doppelparker-Fall, in dem es um die Verteilung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Sanierungs-, Reparatur-, Unterhaltungs- und Modernisierungskosten von Doppelparkern ging, welche bislang von sämtlichen Wohnungs- und Teileigentümern nach Miteigentumsanteilen getragen wurden, wurden diese Kosten nach Ansicht des BGH wirksam alleine auf deren Teileigentümer gemeinschaftlich übertragen.
Diese Rechtsprechung ist insofern in die Kritik geraten, als damit eine Vielzahl von Fragen aufgeworfen werden, wie etwa: Was passiert mit den bisherigen Einzahlungen in die Rücklagen? Wie muss künftig bei anderen Erhaltungsmaßnahmen verfahren werden? Ergibt sich aus der einmaligen Abänderung des Kostenverteilerschlüssels ein Anspruch betroffener Teileigentümer, dass in der Zukunft gleichermaßen verfahren wird, wenn es um Gegenstände des Gemeinschaftseigentums geht, die von den Teileigentümern nicht benutzt werden können? Entfällt damit die Beteiligung an Erhaltungskosten des eigentlichen Gebäudes zukünftig für die Teileigentümer der Doppelparker?
Zu Recht wird die Entscheidung des BGH auch als „Büchse der Pandorra“ bezeichnet.
Auch ist unklar geblieben, ob die Entscheidung auch solche Kostenbeschlüsse betrifft, bei denen es mitunter um Kosten für die Sanierung von tragenden Bauteilen geht.
Dem versucht offenbar das LG München I entgegenzuwirken. In den Entscheidungen vom 30.09.23 – I S 9372/22 und 09.01.25 – 36 S 10132/23 betont es, dass es neben der weiten Beschlussfassungskompetenz enge Grenzen gebe, wann ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies müsse anhand der Umstände des Einzelfalls geprüft und dabei insbesondere die Kriterien einer Kostengerechtigkeit genau im Blick gehalten werden. Dabei stellt es klar, dass eine Überwälzung von Kosten für tragende Bauteile auf einzelne Nutzer nicht möglich sei und ein Beschluss solche Kosten ausnehmen müsse.
Die Entwicklung der Entscheidung des BGH bleibt weiterhin spannend.
Grundsätzlich sei jedoch darauf hingewiesen, dass bei Folgebeschlüssen aufgrund des Grundsatzes der Maßstabskontinuität nach den gleichen Gesichtspunkten verfahren werden soll, andernfalls von der Gemeinschaft mit Beschlussanfechtung durch einen benachteiligten Eigentümer gerechnet werden muss.
Winterzeit – Schimmelzeit
Ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten kann zu Problemen führen. Feuchteschäden und Pilzbefall können auftreten, wenn Wohnungen nicht genug beheizt und belüftet werden. In die Beratung kommt diese Problematik gerade jetzt in der Übergangszeit besonders häufig vor. Dabei gilt es zunächst zu wissen, dass bei Auftreten von Schimmelbefall von einem Mietmangel auszugehen ist. Dieser wiederum führt per se zur Mietminderung sowie bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen zu weiteren Gewährleistungsrechten des Mieters.
Die Frage ist, wie sich Vermieter hiergegen schützen können.
Bei älteren Objekten bedarf es nach Expertenmeinung eines guten Feuchtemanagements. Die Mieter sollten deshalb vom Vermieter mit konkreten Hinweisen unterstützt werden, was optimalerweise bereits im Rahmen des Mietvertrages erfolgt. Dem Mietvertrag sollte ein sogenannter Heiz- und Lüftungsleitfaden beigefügt werden, welchen Sie über unsere Geschäftsstelle erhalten. Ein Lüftungsleitfaden sollte auch auf das Verhältnis zwischen Außentemperatur und relativer Raumluftfeuchte (= Verhältnis der tatsächlichen Wasserdampfmenge in der Luft zur maximal möglichen Menge bei derselben Temperatur in %) hinweisen und hierzu Grenzwerte vorgeben. Es sollte hieraus erkenntlich sein, ab welcher Außentemperatur bei einer bestimmten relativen Luftfeuchtigkeit mit Schimmelpilz gerechnet werden muss.
Die Hinweise können auch nachträglich erteilt werden und sollen den Mietern nachweislich zur Kenntnis gelangen.
Selbstverständlich kann nicht jeder Schimmelbefall zulasten des Vermieters gewertet werden. Im Einzelfall sind Mietminderung und sonstige Gewährleistungsrechte dann ausgeschlossen, wenn vom Vermieter nachgewiesen werden kann, dass der Mieter den Schimmel selbst verursacht hat. Ein solcher Nachweis setzt zunächst voraus, dass feststeht, dass keine baulichen Mängel vorhanden sind, was regelmäßig im Wege eines Sachverständigengutachtens geklärt wird. Es wird dabei auf die zur Zeit der Erbauung geltenden Bauvorschriften abgestellt. Ob diese eingehalten wurden, wird regelmäßig über eine thermographische Messung in der kalten Jahreszeit oder eine Bauteilöffnung festgestellt. Nachträgliche Normen müssen nicht berücksichtigt werden mit Ausnahme der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes, insbesondere die dort geregelte Verpflichtung zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs. Sofern die Mangelfreiheit des Gebäudes festgestellt werden kann, kann in einem zweiten Schritt das Nutzerverhalten des Mieters überprüft und dieses in Relation zur Bausubstanz gestellt werden.
Eine Luftfeuchtigkeit mit Werten von im Durchschnitt 60 % r.F. und mehr ist allgemein als relativ hoch zu bewerten und fördert ein Schimmelpilzwachstum im Bereich von Wärmebrücken bereits bei relativ hohen Bauteiltemperaturen.
Sofern sich herausstellt, dass der Schimmelbefall vom Nutzerverhalten herrührt, kann dies bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen ein Kündigungsrecht für den Vermieter zur Folge haben. Auch können gegebenenfalls Gutachterkosten und sonstige Kosten als Schadenersatz vom Mieter verlangt werden.
Fehler bei Mieterhöhungen
Im Rahmen der Beratung ergibt sich häufig das Thema, dass Mietzahlungen von den Mietern unter der Begründung zurückgefordert werden, dass bereits länger zurückliegende Mieterhöhungsverlangen unwirksam seien. Dies betrifft sowohl gewöhnliche Mieterhöhungen nach §§ 558 ff BGB (Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete) als auch Modernisierungsmieterhöhungen nach §§ 559 ff BGB.
Diese Problematik wird von Vermietern häufig unterschätzt.
Bei der Überprüfung der Sachverhalte stellt sich heraus, dass Vermieter ihren Mietern schriftlich mitgeteilt haben, dass sich die Miete ab einem bestimmten Zeitpunkt erhöht. Eine Begründung wird nicht oder nur vage angeführt. Solche Mieterhöhungsverlangen sind unwirksam. Es kann von den Mietern die daraufhin gezahlte Miete zurückgefordert werden.
Warum? Förmliche Erhöhungsverlangen müssen begründet werden.
Die Mietanhebung zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird entweder (sofern es zum Beispiel die Stadt Pfaffenhofen betrifft) mit der Bewertung nach dem aktuellen Mietspiegel der Stadt oder aber, wenn ein Mietspiegel nicht besteht, mit mindestens drei Vergleichsmieten begründet.
Doch reicht nicht nur eine vage Begründung. Bei der Begründung mit dem Mietspiegel müssen sämtliche ausschlaggebenden Wertungen des Mietspiegels in das Mieterhöhungsverlangen aufgenommen werden. Sofern das Mieterhöhungsverlangen (außerhalb der Mietspiegelregion) mit Vergleichsmieten begründet wird, müssen auch hier die wesentlichen Eckdaten (zumindest die genaue Adresse und Lage des Vergleichsobjekts, die Wohnfläche und die Quadratmeternettomiete) wiedergegeben werden. Bei der Bewertung und Formulierung sind wir Ihnen im Rahmen der kostenlosen Rechtsberatung gerne behilflich.
Eine andere Möglichkeit ist, das Gespräch mit den Mietern zu suchen und mit ihnen eine einvernehmliche Lösung zu finden. Nach § 557 Abs. 1 BGB können die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Hieran knüpft das Gesetz keine formellen Voraussetzungen (Begründungszwang) wie beim förmlichen Mieterhöhungsverlangen. Es reicht also, eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag aufzunehmen, aus der sich die künftige Mietstruktur sowie der Zeitpunkt der Mieterhöhung ergeben, welche von den Parteien unterzeichnet wird. Aber Achtung: Sofern die Vereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wird oder zum Abschluss der Vereinbarung ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden, besteht für die Mieter ein Widerrufsrecht, auf welches mittels einer Widerrufsbelehrung hingewiesen werden muss. Formulare hierzu erhalten Sie über unsere Geschäftsstelle.
Auch bei Modernisierungsmieterhöhungen ergeben sich häufig formale Probleme. Es kann hier nur der gut gemeinte Rat ausgesprochen werden, sich in jedem Fall juristischen Fachrat einzuholen. Es ist darzulegen, inwiefern die durchgeführte bauliche Maßnahme den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirkt. Erfüllt die bauliche Maßnahme die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung) ist bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Kosten für fällige Instandsetzungen erspart wurden. Zwar bedarf es hier zu keiner umfassenden Vergleichsberechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Es muss jedoch der ersparte Instandsetzungsaufwand zumindest durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Kosten nachvollziehbar dargelegt werden.
Aufgrund dieser formalen Fallstricke sollte auch hier besser eine Vereinbarung über eine künftige Mieterhöhung getroffen werden. Auf diese Möglichkeit weist das Gesetz in § 555f Nr. 3 BGB hin.
Wann beginnt die Verjährung? BGH klärt Schlüsselrückgabe und Fristen im Gewerbemietrecht
Mit einer praxisrelevanten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof am 29. Januar 2025 (XII ZR 96/23) klargestellt, wann die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB für Schadensersatzansprüche des Vermieters bei gewerblichen Mietverhältnissen beginnt. Der Fall zeigt eindrücklich, wie schnell Vermieter ihre Ansprüche verlieren können, wenn die Rückgabe des Mietobjekts unerwartet erfolgt oder der Fristbeginn falsch eingeschätzt wird.
Im entschiedenen Fall hatte der Mieter die Gewerberäume am 31. Dezember 2020 verlassen und die Schlüssel eigenmächtig in den Hausbriefkasten des Vermieters geworfen. Dieser erklärte wenige Tage später schriftlich, er sei nicht bereit, die Rückgabe in dieser Form zu akzeptieren, weil er einen Nachteil für seine Mietzahlungsansprüche bis zum Vertragsende befürchtete. Im Sommer 2021 verlangte er schließlich Schadensersatz wegen behaupteter Mängel. Doch zu diesem Zeitpunkt war es bereits zu spät: Der BGH bestätigte, dass die Verjährungsfrist bereits mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten und der anschließenden Kenntnis des Vermieters zu laufen begonnen hatte.
Der BGH stellte klar, dass es für den Beginn der Verjährung nicht darauf ankommt, ob der Vermieter die Rückgabe ausdrücklich akzeptiert oder empfangsbereit ist. Entscheidend ist, ob der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über das Objekt wiedererlangt und der Mieter den Besitz endgültig aufgegeben hat. Mit dem Schlüssel im eigenen Briefkasten war der Vermieter nach Auffassung des Gerichts in der Lage, die Räume zu betreten, zu untersuchen und damit seinen notwendigen Überblick über den Zustand zu gewinnen. Dass er dies zunächst gar nicht wollte, änderte nichts an der rechtlichen Bewertung.
Bemerkenswert ist zudem, dass der BGH ausdrücklich bestätigt, dass die Verjährung auch vor Beendigung des Mietverhältnisses beginnen kann. Für Vermieter bedeutet dies, dass Schadensersatzansprüche bereits dann zu laufen beginnen, wenn der Mieter vorzeitig auszieht und seinen Besitz vollständig aufgibt – nicht erst mit dem vertraglichen Ende. Wer sich dann zu viel Zeit lässt, riskiert den vollständigen Verlust seiner Ansprüche.
Der Fall unterstreicht, wie wichtig eine saubere, dokumentierte Rückgabe und eine schnelle Reaktion des Vermieters sind. Wird der Schlüssel kommentarlos in den Briefkasten geworfen, empfiehlt es sich nicht, erst lange über die damit verbundenen Konsequenzen zu diskutieren. Das Gesetz will eine rasche Klärung möglicher Schäden, und der BGH betont diesen Beschleunigungszweck konsequent. Vermieter sollten daher unmittelbar nach Kenntnis der Rückgabe prüfen, ob Mängel vorliegen, und rechtzeitig verjährungshemmende Schritte einleiten. Das Urteil zeigt: Wer zu spät reagiert, verliert seine Rechte.
BGH stoppt fristlose Kündigung bei fehlender Bürgschaft
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Mai 2025 (VIII ZR 256/23) entschieden, dass Vermieter ein Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen können, wenn der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft nicht vorlegt. Dieser besondere Kündigungstatbestand greift nach Auffassung des Gerichts ausschließlich bei fehlender Geldkaution, also dann, wenn der Mieter die Barkaution nicht zahlt. Eine Bürgschaft sei dagegen keine Geldleistung, sondern ein Sicherungsversprechen eines Dritten. Dadurch kann der Mieter mit ihr nicht „in Zahlungsverzug“ geraten, und genau darauf stellt die gesetzliche Regelung ab. Die Vorinstanzen hatten dies noch anders gesehen, wurden aber vom BGH korrigiert.
Besonders deutlich weist das Gericht darauf hin, dass Vermieter bei einer Bürgschaft bereits durch ihr gesetzliches Zurückbehaltungsrecht geschützt sind: Sie müssen die Wohnung erst dann übergeben, wenn die Bürgschaft vollständig vorliegt. Würde zusätzlich eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB möglich sein, könnte ein Vermieter die Wohnung trotz fehlender Sicherheit übergeben und praktisch am nächsten Tag wegen eben dieser fehlenden Sicherheit kündigen. Ein solches widersprüchliches Verhalten soll gerade verhindert werden. Die gesetzliche „Schnellkündigung“ ist deshalb nur für Fälle gedacht, in denen eine Barkaution vereinbart wurde und der Vermieter das Mietobjekt bereits nach Zahlung der ersten Rate herausgeben muss.
Für Vermieter bedeutet das: Fällt die Bürgschaft aus, ist eine Kündigung weiterhin möglich, jedoch nur über die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften wegen Pflichtverletzung. Diese setzen – anders als § 569 Abs. 2a BGB – stets eine sorgfältige Abwägung der Umstände des Einzelfalls voraus. Das Urteil macht deutlich, wie entscheidend die Wahl der Sicherheitsform bereits bei Vertragsschluss ist. Vermieter, die eine klare und schnell greifende rechtliche Handhabe im Fall ausbleibender Leistungen wünschen, sind mit einer klassischen Barkaution in Raten besser beraten. Ebenso zeigt die Entscheidung, wie wichtig es ist, die Wohnung erst dann zu übergeben, wenn die vereinbarte Sicherheit tatsächlich und vollständig vorliegt.
Energetische Modernisierung: BGH erleichtert Vermietern die Mieterhöhung nach Heizungsmodernisierung
Mit einem weiteren wichtigen Urteil hat der Bundesgerichtshof am 26. März 2025 (VIII ZR 283/23) die Rechte von Vermietern bei Modernisierungsmieterhöhungen gestärkt. Der Fall betraf den erstmaligen Einbau einer zentralen Gasheizung in einem Mehrfamilienhaus, die eine Vielzahl älterer Kombithermen ersetzte. Der Vermieter hatte nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung geltend gemacht, die Mieter zahlten zunächst – verlangten jedoch später die Rückzahlung der Erhöhungsbeträge mit der Begründung, es sei nicht nachgewiesen, dass durch die Maßnahme tatsächlich nachhaltig Endenergie eingespart werde. Die Vorinstanzen folgten dieser Argumentation und stellten sich auf den Standpunkt, dass eine Endenergieeinsparung nur durch den Vergleich tatsächlicher Verbrauchswerte in mehreren Jahren vor und nach der Maßnahme ermittelt werden könne. Da solche Verbrauchsdaten für die Zeit vor der Modernisierung nicht vorlagen, wurde die Erhöhung als materiell unwirksam eingestuft.
Der Bundesgerichtshof korrigiert diese Sichtweise nun grundlegend. Er stellte klar, dass das Gesetz weder verlangt noch vorsieht, dass die Energieeinsparung anhand jahrelanger tatsächlicher Verbrauchsdaten ermittelt werden muss. Ein solches Verständnis sei weder mit dem Wortlaut noch mit der Systematik oder der Zielsetzung der Modernisierungsregeln zu vereinbaren. Entscheidend sei vielmehr, ob nach Abschluss der Arbeiten aus technischer Sicht zu erwarten ist, dass durch die neue Anlage dauerhaft weniger Endenergie benötigt wird als zuvor. Für diese Prognose darf der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte und technische Daten zurückgreifen – beispielsweise aus den Regeln zur Datenerfassung im Wohngebäudebestand. Der tatsächliche Verbrauch im laufenden Betrieb sei demgegenüber von zu vielen Faktoren abhängig, die mit der Modernisierung selbst nichts zu tun haben, etwa dem Wetter, der Bewohnerzahl oder individuellen Heizgewohnheiten. Deshalb könne der Nachweis der Energieeinsparung nicht auf ein solches Verbrauchsverhalten gestützt werden.
Besonders hervorzuheben ist auch die Klarstellung des Gerichts zur Beweislast. Wenn Mieter – wie im entschiedenen Fall – über Jahre hinweg eine Modernisierungsmieterhöhung gezahlt haben und anschließend Rückzahlung verlangen, tragen sie selbst die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass kein Rechtsgrund für die Erhöhung bestand. Das Berufungsgericht hatte zu Unrecht angenommen, der Vermieter müsse die Energieeinsparung beweisen. Durch die zutreffende Zuordnung der Beweislast wird verhindert, dass Vermieter im Nachhinein in Beweisnot geraten, obwohl sie die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt, durchgeführt und abgerechnet haben.
Das Urteil stärkt Vermieter in mehrfacher Hinsicht. Es bestätigt, dass eine energetische Modernisierung nicht anhand hypothetischer Verbrauchsvergleiche beurteilt werden darf, die in der Praxis kaum beschaffbar und stark fehleranfällig sind. Vor allem aber schafft es Rechtssicherheit: Wer eine technisch nachvollziehbare und dauerhafte Einsparung erwarten kann, ist zur Mieterhöhung berechtigt. Vermieter können sich also auf eine realistische, am Zustand des Gebäudes orientierte Bewertung verlassen, ohne jahrelange Verbrauchsreihen abwarten oder rekonstruieren zu müssen. Die Entscheidung fügt sich damit in die gesetzgeberische Zielsetzung ein, Modernisierungen zu fördern, energetische Sanierungen zu beschleunigen und gleichzeitig einen fairen Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen zu schaffen.
Eigenbedarf trotz gesundheitlich belasteter Mieterin – Gericht stärkt Vermieterinteresse
Das Amtsgericht Brandenburg hat mit Urteil vom 27. März 2025 (30 C 99/23) einen Fall entschieden, der exemplarisch zeigt, wie komplex Eigenbedarfskündigungen werden können, wenn auf beiden Seiten besondere persönliche und gesundheitliche Umstände vorliegen. Die Mieterin, seit vielen Jahren in der Wohnung lebend und gesundheitlich schwer belastet, berief sich auf eine unzumutbare Härte. Der Vermieter hingegen machte Eigenbedarf für seine Schwester geltend, die aufgrund einer schwerwiegenden Erkrankung nach einem langen Klinikaufenthalt nicht mehr in ihre alte Wohnung im fünften Obergeschoss ohne Fahrstuhl zurückkehren konnte. Das Gericht musste die widerstreitenden Interessen sorgfältig gegeneinander abwägen.
Das Gericht stellte zunächst fest, dass die Kündigung formell ordnungsgemäß begründet war und der Vermieter seinen Nutzungswunsch ausreichend konkret geschildert hatte. Maßgeblich war die glaubhafte Darstellung, dass die Schwester des Vermieters die Wohnung dringend benötige, weil sie in ihrer bisherigen Unterkunft ohne Aufzug weder die Treppen bewältigen könne noch den dortigen beengten Verhältnissen gewachsen sei. Der Wunsch, die schwer erkrankte Angehörige gemeinsam mit deren Lebenspartner und den beiden Kindern in unmittelbarer Nähe zur Mutter des Vermieters unterzubringen, sei nachvollziehbar und vernünftig. Die Zeugenaussagen und ärztlichen Bescheinigungen bestätigten, dass ein Verbleib der Schwester in ihrer alten Wohnung ausgeschlossen war, während die Wohnung der Mieterin im ersten Obergeschoss eine realistische und zumutbare Alternative darstellt.
Auf Seiten der Mieterin lagen zwar ebenfalls gesundheitliche Belastungen vor, doch sah das Gericht keine Anhaltspunkte dafür, dass ein Umzug zu einer dauerhaften oder erheblichen Verschlechterung ihres Krankheitsbildes führen würde. Die ärztlichen Aussagen ergaben, dass die Erkrankungen der Mieterin – insbesondere ihre chronische Gesichtsschmerzerkrankung – zwar stresssensibel reagieren können, langfristige oder schwerwiegende gesundheitliche Folgen eines Wohnungswechsels aber nicht konkret zu erwarten waren. Vielmehr liege die Belastung überwiegend im begrenzten Zeitraum des eigentlichen Umzugs. Auch dass die Mieterin sich selbst seit längerer Zeit grundsätzlich um eine neue Wohnung bemühte – wenn auch ohne Erfolg – zeige, dass ein Umzug für sie nicht grundsätzlich ausgeschlossen sei.
Insgesamt überwogen nach Auffassung des Gerichts die Interessen des Vermieters. Ausschlaggebend war, dass die Schwester des Vermieters ohne eine alternative Wohnung dauerhaft in einem Pflegezimmer verbleiben müsste und damit ihr Familienleben auf absehbare Zeit nicht mehr führen könnte. Dieser gewichtige Umstand wiege stärker als die gesundheitlichen Einschränkungen der Mieterin, zumal diese nur eine vorübergehende Belastung durch den Umzug selbst zu erwarten habe. Das Gericht betonte zudem, dass das Eigentumsrecht des Vermieters und sein nachvollziehbarer Wunsch, Angehörigen angemessenen Wohnraum zu verschaffen, verfassungsrechtlich geschützt sind und einem Wohnraumerhalt des Mieters im Einzelfall Vorrang haben können.
Auch wenn die Entscheidung im Ergebnis zugunsten des Vermieters ausfiel, gewährte das Gericht der Mieterin eine angemessene Räumungsfrist, um einen geordneten Übergang zu ermöglichen. Das Urteil verdeutlicht, dass Eigenbedarfskündigungen differenziert geprüft werden und dass Härtegründe nur dann durchgreifen, wenn eine schwerwiegende, langfristige Gefährdung des Mieters klar erkennbar ist. Für Vermieter bedeutet dies, dass ein ernsthafter, nachvollziehbarer und ärztlich belegter Wohnbedarf naher Angehöriger auch in schwierigen Konstellationen rechtlich durchsetzbar bleibt.